اتفاق المؤجر والمستأجر على اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي فيما يتعلق بإستئجار العقارات بإمارة دبي يخالف النظام العام

وهنا يجب التفريق بين اختصاص مركز فض المنازعات الايجارية بدبي بنظر المنازعات الايجارية التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات في الإمارة أو في المناطق الحرة وبين اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) بالعقارات الواقعة بالنطاق المكاني للمركز، وتفصيل ذلك كما يلي

البند الأول: اختصاص مركز فض المنازعات الايجارية

يختص مركز فض المنازعات الايجارية بدبي بكافة المنازعات الايجارية الواقعة في كافة المناطق بالإمارة باستثناء المنازعات داخل بعض المناطق التي يوجد لديها لجان خاصة أو محاكم خاصة بها

والسند القانوني في ذلك نص المادة (3) من قانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي ونصها ” تسري أحكام هذا القانون على الأراضي والعقارات المؤجرة في الإمارة 

كما تنص المادة (6) من المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الايجارية في إمارة دبي على إنه

يختص المركز دون غيره بما يلي

الفصل في جميع المنازعات الايجارية التي تنشأ بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة في الإمارة أو في المناطق الحرة، بما في ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها، وكذلك طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو المستعجلة التي يتقدم بها أي من طرفي الإيجار

لا يختص المركز بنظر المنازعات الإيجارية التالية

المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل المناطق الحرة والتي توجد لديها لجان قضائية أو محاكم خاصة بالفصل في المنازعات الايجارية التي تنشأ داخل حدودها

ومما سبق يتضح أنه يخالف النظام العام أي اتفاق بين المؤجر والمستأجر على اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC) بنظر المنازعات الإيجارية التي تقع خارج النطاق الجغرافي لمنطقة المركز المالي العالمي.

البند الثاني: اختصاص محاكم مركز دبي المالي العالمي (DIFC)

المشرع الإماراتي حدد حصراً في قانون الملكية العقارية اختصاص (DIFC) بنظر جميع المنازعات العقارية التي تخضع داخل النطاق المكاني للمركز، أي أن جميع العقارات الواقعة في النطاق المكاني والجغرافي للمركز المالي العالمي يكون الاختصاص في تلك الحالة حصراً لمحاكم (DIFC)

وحيث إنه بالاطلاع على قانون الملكية العقارية رقم 10 لعام 2018 لدى مركز دبي المالي العالمي (DIFC) نجد أنه حسم مسألة الاختصاص فيما يتعلق بالمسائل العقارية داخل نطاقه بالمواد المنصوص عليها بالجزء الأول تحت مسمى ” أحكام عامة” وفق لما يلي

المادة رقم (3) المتعلقة بسريان وتطبيق هذا القانون تنص على

يسري هذا القانون على جميع الممتلكات العقارية الخاضعة لاختصاص وسلطة مركز دبي المالي العالمي

المادة رقم (8) المتعلقة بالملكية العقارية التي يحكمها هذا القانون والتي تنص على

– تخضع جميع العقارات الواقعة من وقت لآخر ضمن اختصاص مركز دبي المالي العالمي، لهذا القانون اعتبارًا من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ

تشمل العقارات الخاضعة لسلطة مركز دبي المالي العالمي ما يلي

الممتلكات العقارية المشار إليها في المادة  (1)4

أي ممتلكات عقارية تدخل لاحقًا ضمن اختصاص مركز دبي المالي العالمي بأي طريق

المادة رقم (11) المتعلقة بالتفسيرات نصت الفقرة الثانية منها على

ما لم يشير السياق إلى خلاف ذلك، فإن الإشارة في هذا القانون إلى العقارات هي إشارة إلى العقارات الواقعة ضمن اختصاص مركز دبي المالي العالمي والتي يحكمها هذا القانون والتي تشكل جزء من قطعة الأرض والتي تم إنشاء ملف لها بموجب أحكام هذا القانون

نتيجة لما سبق بيانه فإن الاختصاص في المسائل العقارية يتحدد وفق النطاق المكاني للمأجور والنطاق الجغرافي له، فإن كان عقد الايجار يتعلق بعقار داخل إمارة دبي والمناطق الحرة فيكون الاختصاص في تلك الحالة لمركز فض المنازعات الايجارية، أما إن كان عقد الايجار يتعلق بعقار داخل النطاق المكاني لمركز دبي المالي العالمي فيكون في تلك الحالة الاختصاص حصراً لمحاكم (DIFC)، وفي حالة اتفاق طرفي العلاقة الايجارية على خلاف ذلك بعقد الإيجار فيقضى ببطلان هذا الشرط لمخالفته للنظام العام ويكون الاختصاص صحيحاً وفق النطاق المكاني للوحدة المؤجرة